Mitten im 4. Bezirk: Ein altes Haus verfällt

Über 230 Jahre alt ist das kleine Haus in der Freundgasse 9, mitten im 4. Wiener Gemeindebezirk. Hier gelten Denkmalschutz und Schutzzone – also der bestmögliche Schutz, um historische Gebäude langfristig zu erhalten. Während die Nachbarhäuser vorbildlich renoviert sind, verfällt Haus Nr. 9 seit vielen Jahren.

Beschädigte Fassade im Erdgeschoß, Freundgasse 9, Wien-Wieden (4. Bezirk)
Freundgasse 9: erbaut 1788, unter Denkmalschutz, verfällt (Foto: 2019)

Häuser aus dem 18. Jahrhundert

Schleifmühlgasse, Margaretenstraße, Wiedner Hauptstraße – die Gegend hinter der Technischen Universität hat sich in den letzten Jahren zum Trendviertel gemausert. Die einzigartige Lage zwischen Naschmarkt und Belvedere zieht bunte Lokale und neue Geschäfte an und ist auch bei Wohnungssuchenden beliebt wie nie zuvor. Unzählige Sanierungen und Dachausbauten zeigen, wie sich neuer Wohnraum schaffen und erhalten lässt, während zugleich die historische Bausubstanz für die nächste Generation gesichert bleibt.

Häuserensemble in der Freundgasse in Wien-Wieden (4. Bezirk)
Josephinische Häuser in der Freundgasse, bei der Margaretenstraße, erbaut Ende 18. Jahrhundert (Foto: 2019)

Die schmale Freundgasse ist ein kleines, aber wenig bekanntes Schmuckstück bei der Margaretenstraße. Wer bei Anna Jellers bekanntem Buchgeschäft einbiegt, wird nicht enttäuscht: In der Freundgasse 5-13 stehen fünf historische Häuser, wie sie nur noch selten in Wien zu finden sind. Weder das Revolutionsjahr 1848, noch die massive Bautätigkeit in der Gründerzeit (ca. 1848-1918), der erste und zweite Weltkrieg, und auch nicht die radikalen Modernisierungen der Nachkriegszeit konnten den kleinen Häusern etwas anhaben.

Der Baustil wird als Josephinischer Plattenstil bezeichnet. Die um die Zeit von Kaiser Joseph II. errichteten Gebäude sind geprägt von einer gewissen Schlichtheit und nüchternen Strenge, besonders im Vergleich zum ausladenden Barock unter Maria Theresia. Dass eine ganze Häuserzeile solcher Häuser so lange Zeit unbeschadet überdauert hat, ist extrem selten.

Auf den ersten Blick entsteht vielleicht der Eindruck, den Spittelberg (7. Bezirk) vor sich zu haben. Durchaus nicht verkehrt, denn hier wie dort stehen geschlossene Ensembles von Häusern aus dem 18. Jahrhundert. Nur der öffentliche Raum ist im 4. Bezirk alles andere als attraktiv: Viel Asphalt, viele Parkplätze, Hängelampen statt historischer Beleuchtung und wenig Platz zum Gehen.

Häuserzeile unter Denkmalschutz

Die alten Häuser in der Freundgasse befinden sich in einer Schutzzone, die Abrisse und Verfall verhindern soll. Zusätzlich sind alle fünf Häuser auch noch unter Denkmalschutz. An sich die besten Voraussetzungen, um die historischen Häuser langfristig zu erhalten.

Auszug aus der Denkmalliste des Bundesdenkmalamts, hervorgehoben ist "Freundgasse 9"
Auch das Haus Freundgasse 9 steht unter Denkmalschutz. (Denkmalliste 2019)

Freundgasse 9 verfällt seit vielen Jahren

Doch aus dem historischen Ensemble sticht ein Haus hervor: Nummer 9. Nicht, weil es ganz anders aussehen würde oder nicht mehr in originalem Zustand wäre. Sondern weil es verfällt – und das seit Jahren. Denkmalschutz und Schutzzone scheinen nicht zu greifen.

Gesetz müsste Verfall verhindern

Wenn es um den Erhalt von Gebäuden geht, ist die Wiener Bauordnung ziemlich eindeutig: Der Eigentümer muss das Gebäude in “gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten”.

Für Gebäude innerhalb von Schutzzonen, also auch für die alten Häuser in der Freundgasse, gilt darüber hinaus die “Verpflichtung, das Gebäude, die dazugehörigen Anlagen und die baulichen Ziergegenstände in stilgerechtem Zustand und nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu erhalten.“

Wie kann es also sein, dass ein Haus von solch historischer Bedeutung einfach nach und nach verkommt?

Baupolizei seit zumindest 2017 informiert

Die Erhaltungspflicht wird von der Baupolizei kontrolliert, die auch Sanierungsaufträge erteilen und notfalls sogar selbst durchführen kann. Auf eine Anfrage hieß es 2017: Der Eigentümer werde …

… hinsichtlich der Möglichkeiten von Dachgeschoßausbauten und der Inanspruchnahme von Fördermöglichkeiten zu beraten, um im Sinne der Erhaltung der Gebäude weiterzuhelfen. Dort, wo die Bausubstanz noch besser ist, wird mittels Bauaufträgen zur Behebung der Baugebrechen vorgegangen.

Die Antwort verwundert, denn sollte nicht just dort mit den Reparaturen begonnen werden, wo die Bausubstanz eben nicht mehr gut ist? Selbst über ein Jahr nach dieser Auskunft waren noch keine äußerlich erkennbaren Sanierungsarbeiten zu sehen (siehe Fotos unten).

2019: Der Verfall geht weiter

Mit Ende 2019 waren zwei Jahre seit der ersten Meldung an die Baupolizei vergangen. Eine Verbesserung des Bauzustandes ließ sich aber nicht erkennen. Im Gegenteil: Seither fehlen auch noch die Fenster im Erdgeschoß, die durch bloße Holzplatten ersetzt oder verdeckt sind. Auch die Schäden an der Fassade sind nach wie vor nicht behoben. Gilt die Erhaltungspflicht nicht mehr?

Beschädigte Fassade im Erdgeschoß, Freundgasse 9, Wien-Wieden (4. Bezirk)
Die Schäden im Erdgeschoß sind immer noch nicht behoben. (Dezember 2019)

Auch am Gesimse gibt es seit zumindest 2017 leichtere Schäden. Schwerwiegender dürfte der Schaden am Dach sein.

Schäden am Dach des Hauses Freundgasse 9 im Jahr 2019, Wien-Wieden (4. Bezirk)
Freundgasse 9: Gesims und Dach sind schadhaft. (Foto: Dezember 2019)

Kommt Sanierung?

2019 erklärte die Baupolizei 2019, dass bereits ein Gutachten eines Sachverständigen über die Baumängel vorliegt, wie von den Behörden gefordert worden war. Der Eigentümer dürfte wohl die Absicht zur Sanierung haben, denn ihm gehöre auch ein Nachbargebäude, das sich heute in einem ausgezeichneten Zustand präsentiert.

Derzeit sollen noch Gespräche hinsichtlich Förderungen für die Sanierung laufen (gemeint ist wohl der Altstadterhaltungsfonds). Und:

Die MA 37 [Baupolizei] beobachtet den Fortschritt dieser Bemühungen genau und wird bei Bedarf einen Auftrag zur Sanierung erteilen.

Alle Parteien fordern Sanierung

Das Haus in der Freundgasse 9 beschäftigte auch die Politiker im 4. Bezirk. Die Grünen brachten im September 2019 einen Antrag ein, der von allen anderen Parteien unterstützt wurde (siehe Protokoll der Sitzung).

Die Bezirksvertretung spricht sich dafür aus dringend notwendige Maßnahmen zu ergreifen, um den Erhalt des wertvollen Biedermeierhauses in der unter Ensembleschutz stehenden Freundgasse zu ermöglichen. Dieses seit Jahrzehnten vor sich hin verfallende Haus steht inmitten einer durchgängigen Häuserzeile im Biedermeier, alle sind bewohnt und renoviert, bis auf dieses.

(…) Der Eigentümer wurde anscheinend schon lange nicht mehr zu den wichtigsten Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Nachdem im vergangenen Jahr bereits ein Biedermeierhaus im 4. Bezirk [Sperl-Haus, Anm.] verloren gegangen ist, sollten die dringend notwendigen Erhaltungsmaßnahmen an diesem Gebäude durchgeführt werden, bevor der Kipppunkt und somit die wirtschaftliche Abbruchreife erreicht ist.

Das Dach ist teilweise eingestürzt, Getier haust darin, die Nachbarschaft schaut seit vielen Jahren auf ein immer stärker verwahrlostes Haus. Das absichtsvolle Verkommenlassen von wertvoller Bausubstanz muss vor allem im Hinblick auf leistbares Wohnen im Bezirk unterbunden werden (…)

Bei diesem Antrag handelt es sich um einen Resolutionsantrag. Das heißt, die politischen Vertreter tun darin bloß den Willen des Bezirks kund. Eine unmittelbare Folge hat der Beschluss aber nicht. Ob der Antrag einer Magistratsabteilung oder einem Stadtrat vorgelegt wurde?

2020: Schäden am Dach

Im Antrag vom September 2019 ist auch vom eingestürzten Dach die Rede. Diese Schäden lassen sich auch durch Fotos belegen, die WienSchauen anonym zugespielt wurden:

Warum greifen die Behörden nicht ein?

Die für den 4. Bezirk zuständige Abteilung bei der Baupolizei wurde im Mai 2020 über das Dach informiert, inklusive Fotomaterial. Folgen hatte das keine.

Einige Monate später – September 2020 – verständigte der Verfasser dieser Zeilen die Behörden erneut. Weder kam eine Antwort, noch wurden erkennbare Reparaturen eingeleitet. Auch auf einem Foto, das wohl im November 2020 aufgenommen wurde, sind die Schäden noch zu sehen. Das teilweise kaputte Dach dürfte sogar auf dem Satellitenbild (unten) sichtbar sein.

Im Dezember 2020 wandte sich WienSchauen schließlich an das Wohnbauressort, das von das Vizebürgermeisterin Kathrin Gaál (SPÖ) geleitet wird. Sobald eine Antwort eintrifft, wird dieser Artikel aktualisiert.

Freundgasse 9, Satellitenbild, Margaretenstraße, Wieden, Wien
Gesims und Dach sind schadhaft (Dezember 2019)

Die Mieten und der Abriss-Schutz

Wird der Leerstand oder Verfall alter Häuser politisch oder medial diskutiert, kommt häufig folgendes Argument: Die Sanierung sei zu teuer bzw. die Mieteinnahmen viel zu gering, um die Sanierungskosten zu erwirtschaften. Ein Abriss sei unausweichlich und lasse sich nur verhindern, wenn es keine Mietobergrenzen mehr gibt.

Die Sache ist wesentlich komplexer. Hier eine Kurzfassung:

Die Ungleichheit im Mietrecht

Im Mietrecht gibt es eine deutliche Ungleichbehandlung von älteren und neueren Gebäuden. Das kann im Extremfall dazu führen, dass bei einem schlecht gedämmten und für das Stadtbild unbedeutenden Wohnhaus aus den 1960ern hohe Mieten verlangt werden dürfen, während bei einem aufwendigen Jugendstilhaus strikte Grenzen für den Mietzins gelten. Eine Vereinheitlichung der Mieten von Altbauten und Neubauten ist bisher noch keiner Regierung gelungen.

Problematisch ist, dass der Zeitpunkt, ab dem ein Haus als Altbau gilt, willkürlich festgelegt ist. Und dieser Zeitpunkt wandert nicht „in der Zeit nach vorne“, sondern bleibt fixiert. So werden auch später errichtete Gebäude rechtlich gesehen nie zu Altbauten, auch wenn sie es aufgrund ihres Baualters schon sind.

Gäbe es also weniger Abrisse, wenn Altbaumieten höher wären? Das könnte durchaus sein. Aber auch Folgendes muss bedacht werden:

  • Ein Neubau ist wohl immer billiger und profitabler als die Sanierung eines Altbaus. Im Neubau lässt sich einfach mehr Fläche unterbringen. Selbst ohne die Begrenzung der Altbau-Mieten wären Abriss und Neubau wahrscheinlich immer noch wirtschaftlich „sinnvoller“.
  • Bei vielen Immobilienprojekten geht es nicht um Vermietung, sondern um den Abverkauf der einzelnen Wohnungen für Eigennutzer. Die Frage der Miethöhe spielt dann also nur eine theoretische Rolle.

Wie Behörden und Politik Häuser (nicht) schützen

Bei der Frage Erhalt vs. Abriss haben Politik und Behörden eine viel größere Bedeutung:

  • Die Behörden fertigen die Bebauungspläne an, die Politiker beschließen sie. Auf die Details dieser Bebauungspläne kommt es an.
  • Werden bei den Bebauungsplänen Schutzzonen eingerichtet, um historische Gebäude vor dem Abriss zu bewahren?
  • Sind auch die maximal erlaubten Bauhöhen so festgesetzt, dass sie der tatsächlichen Höhe der alten Häuser entsprechen? Wenn nicht, ist ein höherer Neubau profitabler – und ein Abriss wahrscheinlich.

Der Bebauungsplan entscheidet also maßgeblich, welche Investoren und welche Projekte angelockt werden. Sanierung und Umbau – oder Abriss und Neubau.

Zumindest in Freundgasse hat die Stadt Wien diesbezüglich alles richtig gemacht: Es gilt eine Schutzzone und es darf nicht höher gebaut werden, als die alten Häuser hoch sind. Spekulative Abbrüche wie etwa in der Weinzingergasse in Döbling werden dadurch weniger wahrscheinlich.

Eine offene Baustelle bleibt der Altstadterhaltungsfonds: Mit diesem Fond unterstützt die Stadt Wien Eigentümer von historischen Gebäuden bei der Renovierung ihrer Häuser. Aber die Geldmittel dieses Fonds sind viel zu gering. Das begünstigt Abrisse. 

Vorteile von Denkmalschutz

Zumindest kommt der Gesetzgeber den Eigentümern denkmalgeschützter Häuser auch in einigen Punkten entgegen:  

  • Die Grundsteuer ist deutlich niedriger als bei nicht-denkmalgeschützten Häusern.
  • Die Bindung an die begrenzten Altbaumieten (Richtwertmietzins) kann entfallen. Durch höhere Mieteinnahmen lassen sich auch die höheren Kosten für die Erhaltung und Sanierung ausgleichen.
  • Bei betrieblicher Nutzung können Aufwände für die Erhaltung des Gebäudes leichter abgeschrieben werden.
  • Öffentliche Fördermittel sind für denkmalgeschützte Häuser leichter zu bekommen.
  • Auch bei Häusern, die nicht unter Denkmalschutz stehen, können die Mieten u. U. über den regulären Richtwert angehoben werden, wenn das Haus saniert werden muss.

Wer schützt die Häuser vor dem Verfall?

Das alte Haus in der Freundgasse 9 ist nicht das einzige Sorgenkind in Wien. Auch in anderen Bezirken stehen historische Gebäude leer. Zwar gibt es seit 2018 ein strengeres Gesetz zum Schutz alter Gebäude, doch sind trotzdem zahlreiche Gebäude gefährdet, abgerissen zu werden. Beispiele:

Kontakte zu Stadt & Politik

+43 1 4000 04114
 
Die Bezirksvorstehungen sind die politischen Vertretungen der einzelnen Bezirke. Die Partei mit den meisten Stimmen im Bezirk stellt den Bezirksvorsteher, dessen Aufgaben u.a. das Pflichtschulwesen, die Ortsverschönerung und die Straßen umfassen.

Die Bezirksvertretungen sind die Parlamente der Bezirke. Die Parteien in den Bezirksvertretungen werden von der Bezirksbevölkerung gewählt, meist gleichzeitig mit dem Gemeinderat. Jede Partei in einem Bezirk kann Anträge und Anfragen stellen. Findet ein Antrag eine Mehrheit, geht er als Wunsch des Bezirks an die zuständigen Stadträte im Rathaus. (Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Sitze in der Bezirksvertretung im November/Dezember 2020.)

+43 1 4000 81261
 
Vizebürgermeisterin und Stadträtin Kathrin Gaál untersteht die Geschäftsgruppe Wohnen. Zu dieser gehören u. a. die Baupolizei (kontrolliert die Einhaltung der Bauvorschriften u. dgl.), Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen) und der Wohnfonds (Fonds für Neubau und Sanierung).

(Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Mandate im November 2020.)

Quellen und weitere Infos

WienSchauen.at ist eine unabhängige, nicht-kommerzielle und ausschließlich privat finanzierte Webseite, die von Georg Scherer betrieben wird. Ich schreibe hier seit 2018 über das alte und neue Wien, über Architektur, Ästhetik und den öffentlichen Raum.

Wenn Sie mir etwas mitteilen möchten, können Sie mich per E-Mail erreichen.