Ottakring: Gesetz am Prüfstand

Der 16. Bezirk boomt. Überall wird gebaut, renoviert und aufgestockt. Zugleich kommen alte Häuser massiv unter Druck. Seit 2019 droht einem schmucken Gründerzeithaus in der Nähe der Ottakringer Straße der Abriss, obwohl das Gesetz zum Schutz historischer Gebäude erst 2018 verschärft wurde. Lässt sich das kleine Haus in der Lienfeldergasse noch retten?

Gründerzeithaus Ecke Lienfeldergasse/Degengasse in 1160 Wien, Plakate einer Abbruchfirma
Lienfeldergasse 27: Gründerzeithaus vor Abriss? (Foto: 2019, Nina Kreuzinger)

Willkommen im Abrissbezirk

Seit Jahren kennen die Immobilienpreise in Wien nur eine Richtung: Nach oben. Während Eigentum in den Bezirken innerhalb des Gürtels für viele kaum noch leistbar ist, sieht es im alten „Arbeiterbezirk“ Ottakring noch anders aus. Zahlreiche Immobilienentwickler haben das erkannt und investieren kräftig, was die Preise auch zwischen Brunnenmarkt und Gallitzinberg allmählich in die Höhe treibt.

Die vielen Bauprojekte verändern das Erscheinungsbild des Bezirks rasant. Alte Häuser erstrahlen in neuem Glanz, ehemals graue Straßenzüge wirken herausgeputzt, an allen Ecken und Enden werden neue Wohnhäuser hochgezogen. Immo-Werbungen und Rathaus-Medien zeichnen eine schöne Welt, blenden destruktive Nebeneffekte aber gekonnt aus: Der wachsende wirtschaftliche Druck auf Altbauten lässt Bauträger wenig zimperlich mit dem baukulturellen Erbe umgehen. Neue Stockwerke werden achtlos auf niedrige Häuser geklotzt. Unförmige Dachausbauten prangen hoch über historischen Fassaden. Und selbst reich geschmückte und aufwändig gestaltete Gründerzeithäuser müssen schlichten Neubauten weichen.

Gegen Abbrüche erhaltenswerter Gebäude kann die Stadt Wien Schutzzonen festlegen. Obwohl bereits seit 1996 bekannt ist, dass weite Teile des 16. Bezirks potentiell schützenswert sind, liegen nur 2,3% aller Gebäude innerhalb solcher Schutzzonen. Das hat alleine im Jahr 2018 gleich zu mehreren Verlusten erhaltenswerter Häuser geführt. Im Folgenden einige Beispiele.

Heigerleinstraße 20-22

Ein 1906 erbautes Doppelhaus in Heigerleinstraße, nur wenige Minuten vom Bahnhof Ottakring entfernt, wurde kurz vor Inkrafttreten der verschärften Bauordnung abgerissen (Juni 2018). Architekt des innen und außen bis zuletzt vollständig erhaltenen Gebäudes war Wenzel König (1865-1922), der das Haus mit dezentem Jugendstildekor ausgestattet hatte.

Besonders fatal ist dieser Fall, weil erst 2014, vier Jahre vor dem Abriss, der dortige Bebauungsplan geändert wurde. Das wäre die Gelegenheit gewesen, um eine Schutzzone einzurichten.

Doch das Gegenteil ist passiert: Auf eine Schutzzone wurde einfach „vergessen“, obwohl die Initiative Denkmalschutz damals alle Parteien und die Bezirksvorstehung informiert hatte. Und die Bauklassen wurden sogar angehoben – was zusätzlichen Druck auf die alten Häuser aufgebaut hat (höher neuer bauen = lukrativer als erhalten und sanieren).

Thaliastraße 56

Das 1883 erbaute Gründerzeithaus Ecke Thaliastraße/Lindauergasse stand ebenfalls nicht in einer Schutzzone. Schon 2017, als die Abrisspläne bekannt geworden waren, wurde die Bezirksvorstehung informiert und um die Einrichtung einer Schutzzone gebeten. Passiert ist nichts.

2018 wurden bei diesem Haus und den Nachbarhäusern die Dächer abgedeckt – noch rechtzeitig vor der Gesetzesänderung im Juni 2018. Diese Gesetzesänderung vermochte den Abriss zu verzögern, schlussendlich aber nicht aufzuhalten. Aufgrund eines Gerichtsurteils gegen dem Baustopp kam es letztlich 2019 doch zum Abbruch.

Bachgasse 5, Lindauergasse 4-6

Die beiden Häuser Ecke Bachgasse/Lindauergasse lagen direkt neben dem oben genannten Haus. Auch sie wiesen noch den originalen Historismus-Dekor aus dem 19. Jahrhundert auf und auch sie wurden 2019 restlos abgerissen.

Das 1878 errichtete Haus Bachgasse 5 ging – wie auch jenes in der Thaliastraße 56 – auf Pläne des Architekten Thomas Hofer (1826-1895) zurück.

Bestürzende Neubauten in Ottakring

Der von der Stadt Wien festgelegte Bebauungsplan erlaubt oft viel höhere Bauhöhen, als die alten Häuser tatsächlich hoch sind. Das begünstigt auch Abrisse ästhetisch ansprechender Gebäude.

Nun sind bauliche Veränderungen per se kein Problem und gehören zu einer Stadt selbstverständlich dazu. Immerhin wurden auch um 1900 zahlreiche oft kleine Vorstadthäuser abgebrochen und durch größere Zinshäuser ersetzt. Wien hat quasi das Glück, in einer Zeit besonders stark gewachsen zu sein, als auch die Architektur auf einem vergleichsweise hohen ästhetischen Niveau angelangt war. Gerade das späte 19. und frühe 20. Jahrhundert hat bis heute tausende attraktive Gebäude im Wiener Stadtbild hinterlassen.

Doch vom späten Historismus, vom Jugendstil und von der beginnenden klassischen Moderne sind wir heute weit entfernt. Bauträger, Mieter und Wohnungskäufer akzeptieren wohl selbst schmuckloseste Fassaden mit grauem oder grell-orangem Anstrich und völlige Brüche mit der umgebenden historischen Architektur (siehe auch: Bestürzende Neubauten). So werden auch die lieblosen Implantate in den alten Straßenzügen immer mehr.

Freier Markt und freie Preisgestaltung – also nach oben offene Mieten – führen nicht automatisch zu verträglichen und ansprechenden Resultaten, wie die folgenden Beispiele neuer Ottakringer Häuser vor Augen führen:

Lienfeldergasse: Altbau-Schutz ohne Wirkung?

Wien verliert gerade wesentliche Teile seines Gesichts, seiner Atmosphäre.

Das Zitat des Kunsthistorikers Walter Krause stammt aus einem Artikel der Wiener Stadtzeitung Falter, verfasst von Nina Kreuzinger. 2018 hatte die Journalistin das Abriss-Geschehen in Ottakring kritisch beleuchtet und festgestellt, dass „aufgrund der aktuellen Flächenwidmungspläne ein großer Teil des 16. Bezirks zum Abriss freigegeben“ ist.

Auch die nur wenige Minuten von der U3-Station Ottakring entfernte Degengasse war im Artikel bereits Thema: Seit einigen Jahren ragt auf Nr. 49 ein Neubau in die Höhe, der sich so gar nicht in die Umgebung einfügen will. Weder die Farbe, noch die Anordnung der Fenster oder die Gestaltung des Erdgeschoßes machen auch nur kleinste Zugeständnisse an die gründerzeitliche Umgebung (siehe Foto unten).

Neubau Degengasse 49 zwischen Gründerzeithäusern in Wien-Ottakring (16. Bezirk)
Lienfeldergasse/Degengasse: Das Haus links neben dem Neubau ist gefährdet (Foto: 2019, Nina Kreuzinger)

Neben dem Neubau befindet sich ein zweigeschoßiger Altbau, der wohl im späten 19. Jahrhundert errichtet wurde. Genau dieses Haus (Lienfeldergasse 27) ist es, das jetzt womöglich vor dem Abbruch steht.

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Lienfeldergasse 27 (links), Degengasse 49 (rechts) (Foto: Mai 2020)

Doch die historische Fassade ist original erhalten und sollte dementsprechend durch das erst 2018 verschärfte Gesetz gegen Abrisse geschützt sein. Anlässlich dieser Reform hieß es vonseiten der Stadtregierung:

Die aktuelle Bauordnungsnovelle sieht vor, dass Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden, nur dann abgebrochen werden können, wenn an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. (…) Damit können wertvolle alte Gebäude vor Spekulation und Abbrüchen geschützt werden. 

Gilt das auch für Ottakring?

Die Wiener Stadtregierung hat sich zum Erhalt der historischen Wiener Architektur bekannt. Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál:

Wien muss Wien bleiben. Gerade für eine moderne und wachsende Metropole ist es wichtig, dass wir unsere schönen und historisch gewachsenen Grätzl bewahren.

Mit einer Mehrheit von SPÖ, FPÖ und Grünen wurde die Gesetzesverschärfung damals beschlossen (ÖVP und NEOS stimmten dagegen). Jetzt wird sich zeigen, wie weit diese Versprechen in der Praxis halten werden.

Im Fall einer historischen AKH-Klinik (Abriss trotz Erhaltungswürdigkeit) hat die Stadt Wien quasi ihre eigene Gesetzesverschärfung umgangen. Gerettet werden konnte aber u. a. ein Gründerzeithaus in der Liechtensteinstraße.

Die Abbruchfirma ist da

Zurück in die Ottakringer Lienfeldergasse. Im September 2019 hängte plötzlich eine Abbruchfirma ihre Banner an die Fassade. Einige Fenster sind seither herausgenommen und durch Bretter ersetzt. Das Haus ist leer.

Werden die Behörden den Altbau schützen (können)? Oder darf die Abbruchfirma demnächst mit der Arbeit beginnen? Zumindest sieht die zuständige Magistratsabteilung das Gebäude als erhaltenswert. Ein Ansuchen auf Abriss ist noch nicht gestellt worden (Anfrage im Oktober 2019).

Der Fall wird zum Prüfstein für das Versprechen der Stadtregierung, historische Gebäude und alte Grätzl vor dem Abriss zu bewahren.

"Spekulation" mit Altbauten?

Im Februar 2020 ließen die Wiener Grünen mit Hinweisen auf „Spekulation im Altbau“ aufhorchen:

Investoren erwerben alte Zinshäuser und verkaufen binnen kurzer Frist mit enormem Gewinn weiter – so verliert Wien zu viele wertvolle leistbare Wohnungen. (…) Dies passiert oft binnen weniger Monate und ohne irgendwelche Investitionen in die Substanz des Hauses. Im Gegenteil, oft werden Alt-Mieter*innen mit günstigen Mietverträgen zum Auszug bewegt. (…)

Das auch mehrmals bei der selben Liegenschaft und am Ende steht ein Bauträger, der tatsächlich renovieren und ausbauen will, aber für diesen rentiert sich das Projekt oft nur mehr, wenn zum Schluss höchstpreisige Wohnungen dabei herauskommen.

Der Grüne Gemeinderat David Ellensohn:

Ich habe mit meinem Team 30 Altbauten in Wien aufgedeckt, die zu Spekulationsobjekten wurden. Auf der Wieden, in der Favoritenstraße 60 etwa wurde ein Haus mit 26 Wohnungen und 2 Geschäftslokalen 2015 um insgesamt 3,1 Millionen Euro verkauft, ein Jahr später mit einer Steigerung von 1,38 Millionen und ein zweites mal 2018 mit einem weiteren Aufschlag von 1,9 Millionen Euro weiterverkauft.

In der Erlachgasse 96 in Favoriten wurde innerhalb von 3 Jahren ein Gewinn von einer halben Million, und nur innerhalb eines weiteren Monats ein weiterer Gewinn von 800.000 Euro beim Weiterverkauf gemacht. 

Im Alsergrund, in der Kolingasse 15-17 wurde innerhalb von 22 Monaten sogar ein Gewinn von fast 11 Millionen Euro beim Weiterverkauf gemacht. 

Ähnlich verhält es sich zB mit einem Wohnbau in der Lienfeldergasse 27 in Ottakring: Innerhalb von 4 Monaten ein Gewinn von 270.000 Euro und in der Gerstlgasse 7 in Floridsdorf: 150.000 Euro Gewinn innerhalb von ebenfalls 4 Monaten.

Laut ORF-Meldung ist eine Gesetzesänderung angedacht:

(…) Ellensohn betonte, dass ein solches Vorgehen durchaus im Rahmen der geltenden Gesetze erfolge. Genau deshalb will er rechtlich eingreifen. Weiterverkäufe binnen 15 Jahren sollen nur noch zum gleichbleibenden Preis plus nachgewiesener Investitionen erlaubt sein oder dann, wenn der Verkäufer zuvor nachweislich etwas zum Erhalt oder zur Sanierung des Bestands beigetragen hat.

Lienfeldergasse 27 mehrfach weiterverkauft

Die Liste der Grünen mit „Spekulationsobjekten“ (O-Ton) enthält auch folgende Details zum Gründerzeithaus in der Lienfeldergasse 27:

  • Am 1.8.2017 verkauft um 620.000€
  • Am 12.12.2017 weiterverkauft um 890.000€ – Gewinn: 270.000€ (43,55 % innerhalb von 4 Monaten)
  • Am 20.12.2018 weiterverkauft um 890.000€ – also ohne Gewinn

Zukunft ungewiss

Dieser Artikel erschien ursprünglich im Oktober 2019. Ein Jahr später hat sich immer noch nichts geändert. Nach wie vor ist das Haus leer, die Fenster fehlen und auch ein Abriss scheint nicht vom Tisch zu sein.

Ähnlich ist die Lage bei einem Altbau in der Gudrunstraße (10. Bezirk). Auch dort steht ein Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert leer und auch dort hatte eine Abbruchfirma ihre Transparente gehisst (mittlerweile aber wieder entfernt).

Akut gefährdet ist auch das Gründerzeithaus in der Hetzgasse 8 im 3. Bezirk, ein ehemaliger „atypischer“ Gemeindebau, den die Stadt Wien 2001 verkaufte und so der Spekulation aussetzte.

Wie auch immer die Zukunft für diese Häuser aussieht, eines ist klar: Wiens Altbauten sind schwer unter Druck. So ist es wohl nötig, die Bauordnung weiter zu reformieren, beispielsweise so:

  • Strengere Erhaltungspflicht (um Verfall zu verhindern)
  • Verpflichtende Einrichtung von Schutzzonen
  • Vorschriften, um verträgliche Gestaltung von neuen Häusern in historischen Umgebungen sicherzustellen

Kontakte zu Stadt & Politik

www.wien.gv.at
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Die Bezirksvorstehungen sind die politischen Vertretungen der einzelnen Bezirke. Die Partei mit den meisten Stimmen im Bezirk stellt den Bezirksvorsteher, dessen Aufgaben u.a. das Pflichtschulwesen, die Ortsverschönerung und die Straßen umfassen.

+43 1 4000 81261
 
Vizebürgermeisterin und Stadträtin Kathrin Gaál untersteht die Geschäftsgruppe Wohnen. Zu dieser gehören u. a. die Baupolizei (kontrolliert die Einhaltung der Bauvorschriften u. dgl.), Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen) und der Wohnfonds (Fonds für Neubau und Sanierung).

(Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Mandate im November 2020.)

Quellen und weitere Infos

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