Zu wenig Wohnbauförderung: Ende für Gründerzeithaus?

Ein historisches Gebäude im 15. Bezirk steht vor dem Abriss. Das Gründerzeithaus in der Kranzgasse 24, nahe Mariahilfer Straße, wurde von den Behörden sogar als erhaltenswert eingestuft. Trotzdem darf der Eigentümer abreißen. Dahinter stehen u. a. zwei wiederkehrende Probleme:

  • Gesetz und Behörden erlauben Abrisse von historischen Gebäuden aus wirtschaftlichen Gründen.
  • Die Stadt Wien stellt keine ausreichenden Fördermittel für die Sanierung bereit.
Gründerzeithäuser im 15. Bezirk, links unsaniert, rechts saniert
Wird das Haus in der Kranzgasse 24 (links) aus dem Gebäudeensemble herausgerissen? (Foto: 2021)

Alte Häuser ohne Abriss-Schutz

Wer an die Mariahilfer Straße denkt, dem fällt wohl in erster Linie die bekannte Einkaufsstraße zwischen Westbahnhof und Museumsquartier ein. Doch die Mariahilfer Straße ist noch bedeutend länger: sie verläuft weiter durch den 15. Bezirk und endet in der Nähe von Schönbrunn. Während die historischen Häuser der inneren Mariahilfer Straße durch Schutzzonen vor Abrissen geschützt und hervorragend renoviert sind, sieht es jenseits des Gürtels weniger rosig aus. So wurden erst 2020 zwei höchst erhaltenswerte Biedermeierhäuser abgerissen. Ähnlich verheerend war der Abriss eines riesigen Historismus-Gebäudes am nahen Mariahilfer Gürtel.

Keine Ortsbild-Schutzzone

Hat sich die Politik die längste Zeit nicht für den Schutz von Altbauten interessiert? Es hat den Anschein, denn gerade in den Bezirken außerhalb des Gürtels fehlen Schutzzonen ganz besonders. Das betrifft auch die äußere Mariahilfer Straße und ihre Seitengassen, darunter die schmale Kranzgasse.

Bei der Umwidmung im Jahr 2000 hätte eine Schutzzone für die Gegend um die Kranzgasse eingerichtet werden können. Das hätte sich leicht rechtfertigen lassen, hat sich hierorts doch eine Vielzahl historischer Gebäude erhalten. Die fehlende Schutzzone ist wohl mit ein Grund, warum das Gründerzeithaus in der Kranzgasse 24 nun seinem Ende entgegensieht.

Kranzgasse 24: Gründerzeithaus vor Abriss

Im September 2021 erreichte WienSchauen eine anonyme Nachricht. Darin schildert ein unbekannter Anrainer:

[I]n der Kranzgasse 24 [soll] wieder ein altes Zinshaus abgebrochen werden. Die Hofgebäude wurden bereits vom Bauträger Jelitzka und Partner Immobilienmakler GmbH als Grundeigentümer dem Erdboden gleichgemacht. Wieder soll hier ein im Ensemble der Straße prägendes Objekt einem schmucklosen Neubau weichen.

Hintergründe und Richtigkeit dieser Aussage können hier natürlich nicht gänzlich nachgeprüft werden. Doch die Behörden bestätigen, dass ein Abbruch bereits genehmigt ist.

Gründerzeithäuser im 15. Bezirk, Fassadenschmuck, Wien
Kranzgasse 24 (links) mit baulich/stilistisch ähnlichem Nachbarhaus (Foto: 2021, anonym)

Das Haus in der Kranzgasse ist ein typischer Altbau im südlichen Rudolfsheim-Fünfhaus. Der Dekor verweist auf die frühe Gründerzeit, also auf ein Baujahr zwischen etwa 1840 und 1870.

Wie es zu dem aktuell schon renovierungsbedürftigen Zustand gekommen ist, lässt sich nicht sagen. Konnten sich frühere Eigentümer vielleicht nicht über die Zukunft des Hauses einigen? Stand das Haus möglicherweise im Eigentum einer betagten Person, die eine Sanierung nicht mehr zuließ bzw. zulassen konnte? Wollte man sich dem erheblichen Aufwand einer Renovierung nicht mehr aussetzen und hat das Haus deswegen verkauft? Das sind bloß Spekulationen. Spätestens seit Sommer 2021 dürfte das Haus jedenfalls unbewohnt sein.

Sanierung früher geplant - aber abgebrochen

Allzu schlecht kann der Bauzustand des Hauses aber wohl nicht sein, denn eine komplette Sanierung war vor Jahren offenbar Thema. Auf der Webseite eines Architekturbüros findet sich ein Hinweis auf ein Sanierungsprojekt, dessen Planung 2007 begonnen hatte. Warum es zum Abbruch der Planungen kam, ist nicht bekannt. Hatte das mit dem angeblichen Verkauf der ganzen Liegenschaft zu tun?

Eigentümer ist bekannter Immobilienmakler

Aktueller Eigentümer ist die J&P Immobilienmakler GmbH – ein Unternehmen im Umfeld von JP Immobilien. Zahlreiche oft gestalterisch hochwertige Projekte gehen auf JP zurück, darunter auch viele vorbildlich sanierte Altbauten. Doch in der Kranzgasse wird wohl kaum in Richtung Sanierung und Dachausbau gearbeitet. Ein Abriss bzw. ein konkretes Projekt werden auf Anfrage aber nicht bestätigt.

Warum das Haus erhaltenswert ist

Das Gründerzeithaus in der Kranzgasse 24 macht auf den ersten Blick einen unscheinbaren Eindruck. Dass dieses Haus kein seltenes Denkmal ist, versteht sich von selbst. Doch das muss es auch nicht sein, denn die Relevanz des Gebäudes liegt anderswo: es ist Teil eines historischen Ensembles, das diesen Teil Wiens prägt. Die Bedeutung des Hauses ist die Umgebung, und wie es mit dieser Umgebung harmoniert. Das dürfte auch die Argumentation der Magistratsabteilung für Architektur (MA 19) gewesen sein, als sie das Haus für schutzwürdig erklärt hat.

Kranzgasse im 15. Bezirk, Blick von der äußeren Mariahilfer Straße, im Hintergrund die Hochhäuser am Wienerberg
Häuserensemble in der Kranzgasse, Nr. 24 ist das vierte von links (Foto: 2020)

Auch der augenscheinlich nicht unproblematische Bauzustand darf nicht davon ablenken, dass etliche Häuser in Wien nicht viel anders aussehen. Deswegen braucht es mehr Fördermittel von der Stadt Wien, um Eigentümer bei der Sanierung zu unterstützen. Erst einmal renoviert und behutsam aufgestockt erlebt so manches Haus seine zweite Blüte. Auch in Rudolfsheim-Fünfhaus und in der unmittelbaren Umgebung des Hauses in der Kranzgasse 24 wurden in den letzten Jahren unzählige Häuser saniert und aufgestockt. Das zeigt: Sanierung funktioniert.

Würde jedes Haus mit renovierungsbedürftiger Fassade kurzerhand abgerissen, stünden viele Häuser, die heute frisch saniert sind, schon lange nicht mehr. Auch historische Städte, etwa in Italien und Spanien, wo die Sanierungsraten viel niedriger sind als in Wien, wären arm dran: Von einigen beliebten Städten wäre bald nicht mehr viel übrig, hätte dort die Wiener Bauordnung das Sagen.

Ein Detail am Rande bzw. unterm Gesims: Dort finden sich über die ganz Breite des Hauses hinweg kleine Davidsterne, die wohl noch aus der Errichtungszeit stammen. Verweist das vielleicht auf einen jüdischen Bauherrn oder Architekten? Oder handelt es sich bloß um Fassadenschmuck?

Davidstern unter dem Gesims eines Gründerzeithauses in Wien, Rudolfsheim-Fünfhaus
Davidstern als Dekor am Haus Kranzgasse 24 (Foto: 2021)

Kranzgasse 24: Abriss trotz Abriss-Schutz?

Außerhalb von Schutzzonen sah es die längste Zeit düster aus. Der inexistente Abriss-Schutz und die zu geringen öffentlichen Förderungen für Sanierungsmaßnahmen haben unzählige Abrisse wertvoller historischer Gebäude nach sich gezogen. Keineswegs war bzw. ist jedes alte Haus für das Stadtbild von Bedeutung. Aber zahlreiche Verluste sind unersetzlich, zumal viele Nachfolgegebäude gestalterische Qualität missen lassen.

2018 verschärfte die Rot-Grüne Stadtregierung nach langem Zuwarten die Bauordnung. Das Versprechen: mehr Schutz vor Abrissen für historische Gebäude, auch außerhalb von Schutzzonen. Doch dieser Schutz funktioniert in vielen Fällen einfach nicht.

Neues Gesetz wirkungslos?

Warum darf das Gebäude in der Kranzgasse trotz verschärfter Bauordnung abgerissen werden? Die Antwort der Behörden:

[F]ür das gegenständliche Gebäude [wurde] die Bewilligung zum Abbruch erteilt. Es wurde zwar das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Gebäudes aus Stadtbildgründen festgestellt, jedoch hat die Berechnung der Sanierungskosten gegenüber den zu erwartenden Einnahmen einen Deckungsfehlbetrag in Höhe eines sechsstelligen Eurobetrages ergeben, der auch nicht durch Fördermittel abgedeckt werden kann.

Hinter dem Begriff des „Deckungsfehlbetrags“ versteckt sich eines der größten Probleme der Wiener Altstadterhaltung: Eigentümer können durch privat beauftragte und privat bezahlte Gutachten nachweisen lassen, dass die Sanierung eines Gebäudes teurer kommt als sich durch Mieteinnahmen erwirtschaften lässt. Was sich auf den ersten Blick simpel anhört, ist jedoch äußerst kompliziert und intransparent.

Intransparente "Abbruchreife"

Herangezogen für die Berechnung der Abbruchreife werden erwartbare Mieteinnahmen und öffentliche Förderungen. Das unflexible Mietrecht wird hier zum Problem, da Mieten in Altbauten gesetzlich auf einem im Verhältnis niedrigen Niveau gehalten werden. Während Mieten in Neubauten gänzlich unreguliert – und daher oft sehr hoch – sind, werden aufwendig zu erhaltende Altbauten quasi per Gesetz diskriminiert. Das führt zu Abrissen, viel häufiger aber schlicht zur Umwandlung in Wohnungseigentum: Da sich mit der Vermietung von Altbauten weniger verdienen lässt, verkaufen Entwickler die Wohnungen nach erfolgter Sanierung. Das dürfte dazu führen, dass das Angebot an Mietwohnungen in Altbauten laufend geringer wird.

Doch Abrisse bloß auf das Mietrecht zu schieben, greift zu kurz:

  • Wie der Bauzustand eines Gebäudes wirklich ist, wissen nur Eigentümer, Gutachter und einige Beamte. Andere Stellen haben keine Einsicht in Abbruchverfahren.
  • Die Details bei der Berechnung der Abbruchreife sind für Außenstehende unklar.
  • Viele Bauträger wollen Wohnungen verkaufen, nicht vermieten. Trotzdem ziehen die Behörden bei der Berechnung der Abbruchreife die möglichen Mieteinnahmen heran.
  • In Neubauten lassen sich meist mehr Geschoße errichten und somit mehr Einnahmen aus Miete bzw. Verkauf erwirtschaften. Ist das Mietrecht in vielen Fällen also nur ein vorgeschobener Grund für Abrisse?
  • Auch in Ländern mit liberalem Mietrecht (Großbritannien, Frankreich) gibt es Denkmal- und Ensembleschutz, weil hohe Mieten alleine den Erhalt von Häusern nicht garantieren.

Entscheidend ist: Akzeptieren die Behörden von Eigentümern eingereichte Gutachten, darf abgerissen werden. Daran hat auch die 2018 verschärfte Bauordnung nichts geändert. Zahlreiche Abrisse gehen auf diese „Lücke“ im Gesetz zurück, darunter auch der Teilabriss eines Gebäudes des Otto-Wagner-Spitals.

Zu wenig Förderung von der Stadt Wien

Jetzt rächt sich auch die fehlende Schutzzone für das Haus in der Kranzgasse, denn nur Häuser in Schutzzonen werden vom Altstadterhaltungsfonds gefördert. Zwar ist das Budget dieses Fonds vergleichsweise gering, doch kann das durchaus den Unterschied zwischen Abriss und Erhalt bedeuten.

Für das Haus konnten also nur Fördermittel aus dem Wohnfonds berücksichtigt werden. Doch das reicht nicht, denn die gesetzlich festgelegten Bestimmungen erlauben keine ausreichende Förderung, um die „Abbruchreife“ effektiv abzuwenden. Ähnliches trug sich auch in Favoriten zu, wo ein Gründerzeithaus abgerissen wurde.

Die Berechnung der Abbruchreife, die Bauordnung und das Förderwesen müssen dringend reformiert werden. Zuständig dafür ist das Wohnbauressort von Stadträtin Kathrin Gaál (SPÖ). Neben einem Ende der „wirtschaftlichen Abbruchreife“ ist entscheidend, dass Eigentümer, die historische Häuser sanieren, unbedingt verstärkt finanziell unterstützt werden müssen.

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Die Bezirksvertretungen sind die Parlamente der Bezirke. Die Parteien in den Bezirksvertretungen werden von der Bezirksbevölkerung gewählt, meist gleichzeitig mit dem Gemeinderat. Jede Partei in einem Bezirk kann Anträge und Anfragen stellen. Findet ein Antrag eine Mehrheit, geht er als Wunsch des Bezirks an die zuständigen Stadträte im Rathaus. (Die Reihung der Parteien in der obigen Liste orientiert sich an der Anzahl der Sitze in der Bezirksvertretung im Dezember 2020.)
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Vizebürgermeisterin und Stadträtin Kathrin Gaál untersteht die Geschäftsgruppe Wohnen. Zu dieser gehören u. a. die Baupolizei (kontrolliert die Einhaltung der Bauvorschriften u. dgl.), Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen) und der Wohnfonds (Fonds für Neubau und Sanierung).

(Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Mandate im November 2020.)

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