Sanierung Bernardgasse 1: Im Altbau liegt die Zukunft

Jede Sanierung ist selbst dem Bau von Passivhäusern vorzuziehen – sagt die Vereinigung Architects For Future. In der Bernardgasse im 7. Wiener Gemeindebezirk wird das gelebt. Mit viel Engagement fürs Detail wird ein Biedermeierhaus nach den Erfordernissen des Klimaschutzes saniert. Das heißt auch: Raus aus der Gasheizung.

WienSchauen dokumentiert den Umbau und die geplante Fassadenbegrünung. Der Artikel wird von Zeit zu Zeit aktualisiert.

Bernardgasse 1, Gerüst, Baustelle
Das 1837 erbaute Haus in der Bernardgasse 1 wird umfassend saniert. (Foto: März 2022)

Altbau wird klimafit

Robert Brunner hat Großes vor. Der gebürtige Wiener, der im 7. Bezirk die Schulbank drückte und den es später nach Frankfurt zog, hat die Bernardgasse für sein erstes Sanierungsprojekt in Wien auserkoren. Der Altbau an der Ecke zur Zieglergasse – errichtet 1837 – wird in klimagerechter Weise umgebaut. Brunner schreibt auf der Seite seines Unternehmens Onetree Immobilien:

Vermutlich das erste Miet-Zinshaus im Bezirk aus dem 19. Jahrhundert das komplett CO2 frei sein wird. Und natürlich von der ÖGNI [Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft] zertifiziert.

Biedermeierhaus Bernardgasse 1, Zieglergasse
Bernardgasse 1 vor der Renovierung (Foto: Robert Brunner)

Beim Umbau bleibt so viel alte Bausubstanz wie möglich erhalten. Ein Problem ist das nicht, denn auch nach 185 Jahren ist das Gebäude baulich einwandfrei. Das verweist auch auf die hervorragende Handwerkskunst jener Zeit und wie lange ein Haus eigentlich ohne Weiteres stehen kann. Das Haus in der Bernardgasse mag für hiesige Verhältnisse alt sein – im Vergleich zu italienischen Stadtzentren mit ihren über 500 Jahren alten Renaissancegebäuden ist es aber gleichsam gerade erst erwachsen geworden.

Bernardgasse 1, Gebäude, Baustelle
Das Haus in der Bernardgasse 1 wird renoviert. (Foto: März 2022)

Neue Wohnungen im Dach

In Wien wird beim Dachausbau oft über die Stränge geschlagen. Unförmige Gebilde auf alten Häusern – auch Zerstörungen werden in Kauf genommen – beeinträchtigen den Gesamteindruck und wirken als dauerhafte Störung im Stadtbild. Alles genehmigt durch die Wiener Behörden. Mit zunehmendem Alter dieser Dachlandschaften wird sich die Ästhetik kaum verbessern.

In der Bernardgasse 1 geht es etwas dezenter: Das Haus bekommt neue Wohnungen im Dach, durch die Schräge werden die neuen Geschoße von der Straße aus aber wohl nicht allzu sichtbar sein. Das Dach soll auch teilweise für Begrünung genutzt werden.

Rendering des Hauses Bernardgasse 1, Dachausbau
Das Haus bekommt ein neues Dach. (Grafik: Onetree Immobilien)

Platz im Erdgeschoß

Wie bei vielen alten Häusern ist auch beim Biedermeierhaus in der Bernardgasse Platz für ein Geschäftslokal. Der Eingang und die Auslagen bleiben äußerlich vollständig erhalten. Künftig soll hier wieder ein Geschäft einziehen.

Bernardgasse 1, Zieglergasse, Erdgeschoßlokal, Baustelle
Bernardgasse 1: Im Erdgeschoß befand sich früher eine Druckerei. (Foto: März 2022)

Wärmepumpe statt Gasheizung

Viele alte Häuser in Wien werden mit Gas beheizt. Nicht erst seit dem Ukrainekonflikt ist die Abhängigkeit von Gasimporten politisch ein hochbrisantes Thema. Wien steigt sukzessive aus dem Gas aus, in Neubauten sind Gasheizungen bereits teilweise verboten. Das ändert aber noch nichts an den tausenden Altbauten, die am Gas hängen. Weite Teile des Häuserbestandes müssen auf andere Heizformen umgerüstet werden. Dafür wird es ein enormes Engagement von privater und öffentlicher Seite brauchen.

Das Haus in der Bernardgasse 1 ist beim Heizen ein Vorreiter: Die vorhandene Gasheizung wurde beim Umbau entfernt und durch eine Luftwärmepumpe ersetzt, so Eigentümer Robert Brunner:

Wir bauen eine Luft Wärmepumpe ein. Für Geothermie ist leider wegen fehlender Außenbereich keine Möglichkeit vorhanden, und für Fotovoltaik wegen der Nordlage, der Beschattung und der kleinen Dachfläche leider auch nicht (…)

Es sind für das Haus keine fossilen Energieträger mehr notwendig, auch der Strom ist auf Öko-Strom umgestellt.

Fassadenbegrünung kommt

Das Haus hat einst wohl anders ausgesehen als heute. Vom typischen Fassadenschmuck, wie er im frühen 19. Jahrhundert üblich war, ist fast nichts mehr übrig. Vielleicht hatte das Haus einst einen ähnlichen Dekor wie jenes in der Stuckgasse 12 (ebenfalls im 7. Bezirk), das nur ein Jahr älter ist.

Die glatten Mauerflächen machen dafür aber die Fassadenbegrünung noch unkomplizierter. Die Fassade soll zwischen Stockwerken und Fenstern teilweise begrünt werden. In welchem Ausmaß, das wird sich noch zeigen. Vielleicht lässt sich die Begrünung einer Fassade überhaupt als moderner Dekor deuten. Der Fassadenschmuck unserer Zeit wäre damit nicht mehr aus Stuck, sondern lebendig – und gleichsam eine moderne Interpretation des floralen Dekors, wie schon im Jugendstil gängig (siehe Majolikahaus von Otto Wagner).

Revitalisierung steht im Mittelpunkt

Hinter dem Bauprojekt in der Bernardgasse steht auch eine Firmenphilosophie: Revitalisierung, nachhaltiger Umbau und größtmögliche Begrünung. Das Haus bleibt in der Hand eines Eigentümers, die Wohnungen werden regulär vermietet. Auch in die geplante Umgestaltung und Begrünung der Bernardgasse will sich der Bauherr einbringen.

Ein solcher Zugang ist im hiesigen Immobilienmarkt keineswegs die Regel. Oft läuft es in Wien nämlich so: Abriss statt Sanierung, Hotels statt Wohnungen, rascher Verkauf statt Vermietung, „Spekulation“ (Ankauf und Weiterverkauf ohne in das Gebäude investiert zu haben). Dabei seien die Kosten für eine nachhaltige Sanierung nicht das Problem, so Brunner:

Eigentlich ist technisch fast alles möglich und die Mehrkosten für ein begrüntes Co2 freies Bauen von Bestandsimmobilien bewegen sich im einstelligen Prozentbereich.

Auf die Frage, was ihn zur klimaneutralen Sanierung bewogen hat, erklärt Brunner:

Der finale Auslöser war mein Einblick in die Sanierungspraktiken in Wien bei von mir besichtigten Baustellen. Da werden für mehrere Millionen Euro Bestandshäuser gekauft, saniert und weiterverkauft und nachher hat man im Innenhof Betonwüsten nur für Autos und Gasheizungen wie vor 50 Jahren. Da kommt man überhaupt nicht auf die Idee, z.B. einen Teil des Innenhofes für einen Baum zu „opfern“ und sich zu überlegen, wie man CO2 frei wird (ich rede hier über Bestandsbauten). Oder eine Blumenwiese anzulegen. Oder Fassaden zu begrünen.

Doch Vorschriften und Förderungen hinken den Erfordernissen unserer Zeit teilweise hinterher:

Das größte Problem für Vermieter wie mich (…) ist natürlich, dass eine Wärmepumpe ein vielfaches einer Gasheizung kostet, diese Kosten sind nicht auf die Mieter umlegbar; durch die Wärmepumpe sind jedoch die Nebenkosten für die Mieter (hoffentlich) wesentlich geringer. D.h. es gibt überhaupt keinen Anreiz, als Bestandshalter in Energieautonomie zu investieren (…)

Oder ein simples Beispiel: Ich muss im EG einen neuen Müllraum schaffen, dort dürfen aber nur Mülleimer stehen, der darf nicht zugleich als Ladestation für Akkus oder für Elektrofahrräder verwendet werden (…)

Biedermeierhaus, Gerüst, Bernardgasse, Zieglergasse, Wien-Neubau, one tree immobilien
Bernardgasse 1 (Foto: Mai 2022)

Bernardgasse: Aus Grau wird Grün

In der Bernardgasse hat sich ein Stück altes Wien wunderschön erhalten. Auffallend sind die zahlreichen Häuser, die alle um etwa 1850 erbaut worden sind. Das ist insofern bedeutend, da das zeitlich noch vor den großen Bauboom der Gründerzeit (Ende 19. Jahrhundert) fällt.

Der öffentliche Raum kann mit der Qualität der Bebauung aber nicht mithalten: Viel zu schmale Gehsteige, keine Begrünung, nur Asphalt. Das fällt in Wien nicht weiter auf, denn Asphalt ist allgegenwärtig. Über Jahrzehnte hinweg wurde in der Stadt verabsäumt, alle Straßen und Gassen systematisch zu begrünen. Immer noch ist Asphalt für Gehsteige per Verordnung erlaubt.

Aber in der Bernardgasse ist Änderung in Sicht. Bezirksvorsteher Markus Reiter (Grüne) hat eine Umgestaltung ins Leben gerufen. Dazu wurde ein Bürgerbeteiligungsverfahren abgehalten, dessen Ergebnisse in die Umgestaltung einfließen. Im Rahmen der Umgestaltung soll auch das Haus in der Bernardgasse begrünt werden.

Bernardgasse, Zieglergasse, Wien-Neubau, alte Häuser, Autos, Verkehrszeichen
Bernardgasse: viel Asphalt, keine Begrünung - das soll sich ändern (Foto: Jänner 2022)

Es ist auch höchste Zeit für eine Umgestaltung: Die Klimaerwärmung heizt die Stadt immer mehr auf – und da sind Asphalt und Bodenversiegelung besonders problematisch. Abgesehen davon ist auch die Verteilung des öffentlichen Raums ein Thema: Sind Straßen, Gassen und Plätze nicht mehr als bloße Abstellflächen für Fahrzeuge, kann sich dort auch niemand aufhalten. Das trifft vor allem Personen, die ohnehin in kleinen Wohnungen leben, und schwächt örtliche Geschäftslokale. Trotzdem gibt es in Wien oft einen massiven politischen Widerstand gegen nachhaltige Umgestaltungen. Im 7. Bezirk ist das aber anders (siehe Neubaugasse und Burggasse).

Bernardgasse in Wien-Neubau, alte Häuser, parkende Autos, Asphalt
Bernardgasse: außer Asphalt nicht viel (Foto: Jänner 2022)

Sanierung meist besser als Neubau

Noch einmal zurück zum Thema Altbausanierung. Die Tendenz in Wien – Abriss und Neubau – ist allgegenwärtig. Nachhaltig ist sie oft nicht. Die Plattform Baukulturpolitik schreibt:

Jeder Bau (…) verbraucht Ressourcen. Das reicht vom nur begrenzt vorhandenem Boden über die Baumaterialien bis zu den Kosten der Errichtung, des Betriebs und Abbruchs und der notwendigen neuen Infrastrukturen, wie Straßen, Kanalisation oder Stromleitungen. Berücksichtigen muss man dabei auch die „graue Energie“ – also jenen energetischen Aufwand, der für die Herstellung, den Transport, die Lagerung, den Verkauf und auch die Entsorgung der Bauprodukte erforderlich ist. Insgesamt stammt etwa ein Drittel der globalen Treibhausgasemissionen aus dem Gebäudesektor. Das zeigt, welch großes Klimaschutzpotenzial in diesem Bereich liegt.

Veränderungen sind notwendig, werden Klimawandel und sorgsamer Umgang mit Ressourcen ernst genommen:

In den letzten Jahrzehnten haben verbesserte Energiestandards, die Ausweitung von erneuerbarer Energie und die kostengünstigere Produktion hochwertiger Bauteile zur Reduktion der CO2-Emissionen beigetragen. Durch die Steigerung der Bautätigkeit in allen Bereichen (…) ist der energetische Endverbrauch im Gebäudesektor heute jedoch höher als 1990 und weit davon entfernt „klimaneutral“ zu sein. Die niedrigen Kosten der Baustoffe sowie der Energie tragen dazu bei, dass damit ein verschwenderischer Umgang betrieben wird. Oftmals ist Neubau rentabler als Umbau und Sanierung und Altbauten werden daher zumeist als Altlasten gesehen. Weder ihr materieller noch ihr ideeller Wert werden erkannt.

Daher muss – sowohl aus ökonomischen und ökologischen als auch aus kulturellen Gründen – ein Umdenken erfolgen und die Sanierung und Umnutzung von Bestand müssen stärker in den Fokus rücken. Erforderlich ist ein radikaler Wandel, der sich nicht darin erschöpfen darf, Bauten energieeffizienter zu machen – das Bauen selbst muss in Frage gestellt werden.

Energie: Altbau zu Unrecht geschmäht

Altbauten haben zuweilen einen schlechten Ruf. Sie seien energetisch schlecht und verursachten hohe Heizkosten. Zum einen lässt sich das durch den Einbau neuer Fenster relativ einfach verbessern. Zum anderen hat das Thema Heizen vielleicht in Zukunft gar nicht mehr die Bedeutung, die es noch vor Jahrzehnten hatte, denn die Winter werden immer milder und die Sommer immer heißer. Kühlung rückt also verstärkt ins Zentrum.

Temperatur in Wien von 1955 bis 2022, Diagramm, Frosttage, Eistage, Sommertage, Hitzetage
Temperatur in Wien von 1955-2020 (Quelle: wien.gv.at/statistik/wetter)

Abgesehen davon geht es beim Thema Energie um viel mehr, wie die deutsche Stiftung Baukulturerbe schreibt:

Betrachtet man den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes, so verliert ein relativ geringer Energieaufwand im Betrieb an Bedeutung gegenüber dem Aufwand, der in den Phasen Bau und Rückbau entsteht. Erst mit zunehmender Nutzungsdauer relativieren sich die Anteile für die eingebrachte Primärenergie, die graue Energie. Diese können aber nie ganz verschwinden.

Vergleichen wir nun ein Bestandsgebäude mit einem Neubau, dann kann ein 100 Jahre altes Gebäude demnach häufig trotz geringerer Energieeffizienz im Betrieb eine bessere Energiebilanz aufweisen, als beispielsweise ein neugebautes Passivhaus. Dieses weist nämlich häufig aufgrund der verwendeten Materialien einen hohen Anteil an grauer Energie auf. Konkret bedeutet das, dass das Passivhaus perspektivisch über einen deutlich längeren Zeitraum genutzt werden müsste um den hohen Bedarf an Primärenergie auszugleichen. Am Ende eines solchen Vergleichs steht außerdem noch der Energieeinsatz für den Rückbau des Gebäudes. Der Abbruch eines bestehenden Gebäudes bedarf einer teils beträchtlichen Menge an Energie. Auch diese muss berücksichtigt werden.

Sanierung bewahrt bauhistorisches Erbe

Sanierung ist essenziell – auch aus kunsthistorischer Sicht. Wo wären wir heute, wenn quer durch Europa die Altstädte einfach systematisch abgerissen würden? Nicht zufällig ist Sanierung in Italien besonders relevant: 2018 entfielen 78% aller Architekturprojekte auf Sanierungen und nicht auf den Bau neuer Gebäude. Das ist deutlich über dem europäischen Durchschnitt. Alle europäischen Länder sollten alles daransetzen, die Bauaktivitäten ebenso in Richtung Sanierung zu lenken. Doch in Österreich fehlt es dafür schlicht an den gesetzlichen Rahmenbedingungen.

Staat muss Sanierungen fördern!

WienSchauen dokumentiert laufend, wie Gebäude aufgrund fehlender Anreize und Schutzmaßen abgerissen werden. Um wirtschaftliche Aktivitäten in verträgliche Bahnen zu lenken, sind Reformen auf Bundes- und Landesebene nötig:

 Wiener Stadtregierung

  • Bestandsorientierte Höhenwidmungen (nicht viel höher als die alten Häuser auch wirklich hoch sind)
  • Ortsbild-Schutzzonen für alle erhaltenswerten Altbauten in allen Bezirken
  • Abschaffung der „wirtschaftlichen Abbruchreife“, um spekulative Abbrüche zu verhindern
  • Mehr Sanierungsförderungen für Eigentümer (Altstadterhaltungsfonds, Wohnbauförderung)
  • Flexiblere Handhabung von Dachausbauten (insbesondere der Höhe), wenn dadurch Gebäude vor dem Abriss gerettet werden können
  • Abschaffung der teuren Garagenpflicht (ein Relikt der „Reichsgaragenordnung“ von 1939)

 Bundesregierung

  • Direkte Sanierungsförderungen, insbesondere für sehr alte und bauhistorisch relevante Gebäude
  • Vereinfachung der Baunormen für Altbauten
  • Verpflichtende Abgabe (Gebühr) für Abrisse – zweckgewidmet für Sanierungsförderungen
  • Berücksichtigung des Baualters (und damit dem aufwendigeren Erhalt) im Mietrecht
  • Besserstellung von Sanierungen im Steuerrecht, insbesondere bei denkmal- und ensemblegeschützten Bauten (Reformen im Einkommen- und Körperschaftsteuergesetz)
  • Förderungen für den Umstieg auf nicht-fossile Heizformen

Kontakte zu Stadt & Politik

www.wien.gv.at
post@bv07.wien.gv.at
+43 1 4000 07114

Die Bezirksvorstehungen sind die politischen Vertretungen der einzelnen Bezirke. Die Partei mit den meisten Stimmen im Bezirk stellt den Bezirksvorsteher, dessen Aufgaben u.a. das Pflichtschulwesen, die Ortsverschönerung und die Straßen umfassen.

Die Bezirksvertretungen sind die Parlamente der Bezirke. Die Parteien in den Bezirksvertretungen werden von der Bezirksbevölkerung gewählt, meist gleichzeitig mit dem Gemeinderat. Jede Partei in einem Bezirk kann Anträge und Anfragen stellen. Findet ein Antrag eine Mehrheit, geht er als Wunsch des Bezirks an die zuständigen Stadträte im Rathaus. (Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Sitze in der Bezirksvertretung im Jänner 2021.)
+43 1 4000 81261
 
Vizebürgermeisterin und Stadträtin Kathrin Gaál untersteht die Geschäftsgruppe Wohnen. Zu dieser gehören u. a. die Baupolizei (kontrolliert die Einhaltung der Bauvorschriften u. dgl.), Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen) und der Wohnfonds (Fonds für Neubau und Sanierung).

(Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Mandate im Jänner 2021.)

Quellen

  • Bestandsgebäude und Leerstände nutzen (Plattform Baukulturpolitik)
  • Was ist graue Energie? Nachhaltigkeit bei Gebäuden (Stiftung Baukulturerbe)
  • Architects for Future
  • „Seit dem Ende des 19. Jahrhunderts hat sich die Anzahl der Frosttage (Temperaturminimum kleiner als Null °C) von knapp 100 Tagen auf etwa 70 Tage reduziert. Der Hauptteil der Abnahme erfolgte jedoch bereits zu Beginn des 20. Jahrhunderts. Eine zweite deutliche Abnahme gab es in den 1970er Jahren. Bei der Hitzebelastung erfolgte die stärkste Änderung in den letzten Dekaden. Die Sommertage (Temperaturmaximum größer als 25 °C) hatten ein Minimum während des ersten Weltkrieges mit nur etwa 30 derartiger Tage. Derzeit treten mehr als 60 Sommertage pro Jahr auf. Bei den Hitzetagen (Temperaturmaximum größer als 30°C) war das Minimum ebenfalls während des ersten Weltkrieges, wo im Mittel nur 2 Hitzetage pro Jahr vorkamen. Derzeit liegen wir im Mittel schon bei über 15 Hitzetagen und im Sommer 2003 konnten 40 Hitzetage beobachtet werden.“ – Vor Sicht Klima! Klimawandel in Österreich, regional betrachtet, Herbert Formayer, Lukas Clementschitsch, Michael Hofstätter, Helga Kromp-Kolb (2009)
  • „Refurbishment is more important, overall, for architects than new build. Refurbishment accounts for 59 per cent of work, new build for 41 per cent. This is exactly the same split as was recorded in the previous survey. Refurbishment work is not universally dominant – in more than half of the countries, new build accounts for more 50 per cent of all work. The importance of refurbishment is slightly inflated by Italy, where refurbishment work accounts for 78 per cent of all work. Poland stands out as having a particularly large volume of new build work; 86 per cent“, in: The Architectural Profession in Europe 2018 (Herausgeber: The Architects’ Council of Europe), S. 26.
  • Onetree Immobilien GmbH

WienSchauen.at ist eine unabhängige, nicht-kommerzielle und ausschließlich privat finanzierte Webseite, die von Georg Scherer betrieben wird. Ich schreibe hier seit 2018 über das alte und neue Wien, über Architektur, Ästhetik und den öffentlichen Raum.

Wenn Sie mir etwas mitteilen möchten, können Sie mich per E-Mail und Formular erreichen. Anonyme Nachrichten können Sie hier hinterlassen. WienSchauen hat auch einen Newsletter (Anmeldung hier).