Mitten im 4. Bezirk: Ein altes Haus verfällt

Über 230 Jahre alt ist das kleine Haus in der Freundgasse 9, mitten im 4. Wiener Gemeindebezirk. Hier gelten Denkmalschutz und Schutzzone – also der bestmögliche Schutz, um historische Gebäude langfristig zu erhalten. Während die Nachbarhäuser vorbildlich renoviert sind, verfällt Haus Nr. 9 seit vielen Jahren.

Beschädigte Fassade im Erdgeschoß, Freundgasse 9, Wien-Wieden (4. Bezirk)
Das Haus Freundgasse 9 in Wien-Wieden ist renovierungsbedürftig (Foto: 2019)

Häuser aus dem 18. Jahrhundert

Schleifmühlgasse, Margaretenstraße, Wiedner Hauptstraße – die Gegend hinter der Technischen Universität hat sich in den letzten Jahren zum Trendviertel gemausert. Die einzigartige Lage zwischen Naschmarkt und Belvedere zieht bunte Lokale und neue Geschäfte an und ist auch bei Wohnungssuchenden beliebt wie nie zuvor. Unzählige Sanierungen und Dachausbauten zeigen, wie sich neuer Wohnraum schaffen und erhalten lässt, während zugleich die historische Bausubstanz für die nächste Generation gesichert bleibt.

Häuserensemble in der Freundgasse in Wien-Wieden (4. Bezirk)
Freundgasse in Wien-Wieden

Die schmale Freundgasse ist ein kleines, aber wenig bekanntes Schmuckstück bei der Margaretenstraße. Wer bei Anna Jellers bekanntem Buchgeschäft einbiegt, wird nicht enttäuscht: In der Freundgasse 5-13 stehen fünf historische Häuser, wie sie nur noch selten in Wien zu finden sind. Weder das Revolutionsjahr 1848, noch die massive Bautätigkeit in der Gründerzeit (ca. 1848-1918), noch der erste und zweite Weltkrieg, und auch nicht die radikalen Modernisierungen der Nachkriegszeit konnten den kleinen Häusern etwas anhaben.

Auf den ersten Blick entsteht vielleicht der Eindruck, den Spittelberg (7. Bezirk) vor sich zu haben. Durchaus nicht verkehrt, denn hier wie dort stehen geschlossene Ensembles von Häusern aus dem 18. Jahrhundert. Nur der öffentliche Raum ist im 4. Bezirk alles andere als attraktiv: Viel Asphalt, viele Parkplätze, Hängelampen statt historischer Beleuchtung und wenig Platz zum Gehen.

Häuserzeile unter Denkmalschutz

Die alten Häuser in der Freundgasse befinden sich in einer Schutzzone, die Abrisse und Verfall verhindern soll. Zusätzlich sind alle fünf Häuser auch noch unter Denkmalschutz. An sich die besten Voraussetzungen, um die historischen Häuser langfristig zu erhalten.

Auszug aus der Denkmalliste des Bundesdenkmalamts, hervorgehoben ist "Freundgasse 9"
Auch das Haus Freundgasse 9 steht unter Denkmalschutz (Denkmalliste 2019)

Freundgasse 9 verfällt seit vielen Jahren

Doch aus dem historischen Ensemble sticht ein Haus hervor: Nummer 9. Nicht, weil es ganz anders aussehen würde oder nicht mehr in originalem Zustand wäre. Sondern weil es verfällt – und das seit Jahren. Denkmalschutz und Schutzzone scheinen nicht zu greifen.

Gesetz müsste Verfall verhindern

Wenn es um den Erhalt von Gebäuden geht, ist die Wiener Bauordnung ziemlich eindeutig: Der Eigentümer muss das Gebäude in “gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten”. Für Gebäude innerhalb von Schutzzonen, also auch für die alten Häuser in der Freundgasse, gilt darüber hinaus die “Verpflichtung, das Gebäude, die dazugehörigen Anlagen und die baulichen Ziergegenstände in stilgerechtem Zustand und nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu erhalten” (§129).

Wie kann es also sein, dass ein Haus von solch historischer Bedeutung einfach nach und nach verkommt?

Baupolizei seit zumindest 2017 informiert

Die Erhaltungspflicht wird von der Baupolizei kontrolliert, die auch Sanierungsaufträge erteilen und notfalls sogar selbst durchführen kann. Auf eine Anfrage zum Haus in der Freundgasse hieß es 2017: Der Eigentümer werde hinsichtlich der Möglichkeiten von Dachgeschoßausbauten und der Inanspruchnahme von Fördermöglichkeiten zu beraten. “Dort, wo die Bausubstanz noch besser ist, wird mittels Bauaufträgen zur Behebung der Baugebrechen vorgegangen.”

Die Antwort verwundert, denn sollte nicht just dort mit den Reparaturen begonnen werden, wo die Bausubstanz eben nicht mehr gut ist? Selbst über ein Jahr nach dieser Auskunft waren noch keine äußerlich erkennbaren Sanierungsarbeiten zu sehen (siehe Fotos unten).

2019: Der Verfall geht weiter

Ende 2019, genau zwei Jahre nach der ersten Meldung an die Baupolizei, war es immer noch nicht zu einer Verbesserung gekommen. Im Gegenteil: Seither fehlen auch noch die Fenster im Erdgeschoß, die durch bloße Holzplatten ersetzt sind. Auch die Schäden an der Fassade sind nach wie vor nicht behoben. Gilt die Erhaltungspflicht nicht mehr?

Beschädigte Fassade im Erdgeschoß, Freundgasse 9, Wien-Wieden (4. Bezirk)
Die Schäden im Erdgeschoß sind immer noch nicht behoben (Dezember 2019)

Auch am Gesimse gibt es seit zumindest 2017 leichtere Schäden. Schwerwiegender dürfte der Schaden am Dach sein, was sich aber aus Straßenperspektive nicht genau erkennen lässt (Foto unten).

Schäden am Dach des Hauses Freundgasse 9 im Jahr 2019, Wien-Wieden (4. Bezirk)
Gesims und Dach sind schadhaft (Dezember 2019)

Kommt Sanierung?

Die Baupolizei meldete 2019, dass bereits ein Gutachten eines Sachverständigen über die Baumängel vorliegt, wie von den Behörden gefordert worden war. Der Eigentümer dürfte wohl die Absicht zur Sanierung haben, denn ihm gehöre auch ein Nachbargebäude, das sich heute in einem ausgezeichneten Zustand präsentiert. Derzeit sollen noch Gespräche hinsichtlich Förderungen für die Sanierung laufen (gemeint ist wohl der Altstadterhaltungsfonds). Und sollte es nicht rechtzeitig zu Reparaturen kommen, will die Baupolizei entsprechende Bauarbeiten beauftragen.

Denkmalschutz kann Vorteil für Eigentümer sein

Wird der Leerstand oder Verfall alter Häuser politisch oder medial diskutiert, kommt häufig folgendes Argument: Die Sanierung sei zu teuer bzw. die Mieteinnahmen viel zu gering, um die Sanierungskosten zu erwirtschaften. Ein Abriss sei unausweichlich und lasse sich nur verhindern, wenn es keine Mietobergrenzen mehr gibt. Soweit das Argument.

Gerade am Beispiel Freundgasse 9 wird klar, dass die Sache nicht ganz so einfach ist, denn bei allen denkmalgeschützten Häusern gilt:

  • Die Grundsteuer ist deutlich niedriger als bei nicht-denkmalgeschützten Häusern.
  • Die Bindung an den Richtwertmietzins kann entfallen (§16 MRG). Durch höhere Mieteinnahmen lassen sich auch die höheren Kosten für die Erhaltung und Sanierung ausgleichen.
  • Bei betrieblicher Nutzung können Aufwände für die Erhaltung des Gebäudes leichter abgeschrieben werden.
  • Öffentliche Fördermittel sind für denkmalgeschützte Häuser leichter zu bekommen.

Auch bei Häusern, die nicht unter Denkmalschutz stehen, können die Mieten u.U. über den regulären Richtwert angehoben werden, wenn das Haus saniert werden muss. Trotzdem besteht weiterhin eine krasse Ungleichbehandlung von älteren und neueren Gebäuden. Das kann im Extremfall dazu führen, dass bei einem schlecht gedämmten und für das Stadtbild unbedeutenden Wohnhaus aus den 1960ern hohe Mieten verlangt werden dürfen, während bei einem aufwändigen Jugendstilhaus strikte Grenzen für den Mietzins gelten. Eine Vereinheitlichung der Mieten von Altbauten und Neubauten ist bisher noch keiner Regierung gelungen (zuständig ist die Bundesregierung).

Wer schützt die Häuser vor dem Verfall?

Das alte Haus in der Freundgasse 9 ist nicht das einzige Sorgenkind in Wien. Auch in anderen Bezirken stehen historische Gebäude leer. Ob eine Sanierung nur eine Frage der Zeit ist oder ob letztlich doch der Totalabriss angestrebt wird, lässt sich nicht sicher sagen. Zwar gibt es seit 2018 ein strengeres Gesetz zum Schutz alter Gebäude, doch ist es sogar die Stadt Wien selbst, die sich nicht recht für den Erhalt ihrer eigenen historischen Gebäude einsetzen will – beispielsweise bei den AKH-Kliniken des Ringstraßenarchitekten Emil von Förster. U.a. die folgenden Gebäude sind derzeit gefährdet:

Kontakte zu Stadt & Politik

+43 1 4000 04114
 
Die Bezirksvorstehungen sind die politischen Vertretungen der einzelnen Bezirke. Die Partei mit den meisten Stimmen im Bezirk stellt den Bezirksvorsteher, dessen Aufgaben u.a. das Pflichtschulwesen, die Ortsverschönerung und die Straßen umfassen.

Die Bezirksvertretungen sind die Parlamente der Bezirke. Die Parteien in den Bezirksvertretungen werden von der Bezirksbevölkerung gewählt, meist gleichzeitig mit dem Gemeinderat. Jede Partei in einem Bezirk kann Anträge und Anfragen stellen. Findet ein Antrag eine Mehrheit, geht er als Wunsch des Bezirks an die zuständigen Stadträte im Rathaus. Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Sitze in der Bezirksvertretung im Jänner 2020.

+43 1 4000 81261
 
Zur Geschäftsgruppe Wohnen gehören u.a. die Baupolizei (kontrolliert die Einhaltung der Bauvorschriften u. dgl.), Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen) und der Wohnfonds (Fonds für Neubau und Sanierung).

(Die Reihung der Parteien orientiert sich an der Anzahl der Mandate im Jänner 2020.)

Quellen und weitere Infos

  • Zum Thema Denkmalschutz und Mietzins sieht die Infos der Wirtschaftskammer.
  • Eine Übersicht über die Vorteile für Eigentümer denkmalgeschützter Häuser bietet immowelt.at.
  • Dieser Artikel ist erstmals im Dezember 2018 erschienen. Im Februar 2020 erfolgte eine grundlegende Neubearbeitung (neue Fotos und Infos).
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